Tại Việt Nam, thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng bất động sản (BĐS) hiện đang áp dụng mức 2% trên giá chuyển nhượng, nhưng dự thảo Luật Thuế TNCN sửa đổi đề xuất nâng mức thuế lên 20% trên lợi nhuận thực tế, hoặc áp dụng mức tỷ lệ lũy tiến nếu không xác định được giá vốn và chi phí. Đây là bước chuyển đổi quan trọng, có thể tác động sâu rộng đến thị trường và chủ đầu tư.
Cách tính thuế theo quy định hiện hành
Theo Thông tư 111/2013/TT‑BTC (sửa đổi bởi Thông tư 92/2015):
- Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng × 2%
- Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng; nếu thấp hơn bảng giá đất UBND quy định thì lúc này sẽ tính theo bảng giá đất
- Nếu BĐS đồng sở hữu, thuế được chia theo tỷ lệ sở hữu; không có giấy tờ thì chia bình quân
- Với cá nhân không cư trú, thuế suất cũng là 2%, không được giảm trừ chi phí
Ưu điểm hiện hành:
- Phương pháp tính đơn giản, dễ thực hiện
- Cơ quan thuế dễ thu, tránh gian lận dễ khai giá thấp
Hạn chế lớn:
- Không phản ánh lợi nhuận thực tế vì người bán có thể khai giá thấp để né thuế. Điều này dẫn đến thất thu ngân sách và thiếu minh bạch thị trường
Điều chỉnh đề xuất: Thuế 20% trên lợi nhuận chuyển nhượng
Dự thảo Luật Thuế TNCN sửa đổi đang đề xuất hai lựa chọn:
Nếu có đầy đủ chứng từ:
- Thuế TNCN = (Giá bán − Giá mua − Chi phí hợp lý) × 20%
Nếu không có chi phí hợp lý hoặc không xác định được giá vốn:
- Thuế = Giá bán × [10–2%] tùy thời gian sở hữu:
- Dưới 2 năm: 10%
- Từ 2–<5 năm: 6%
- Từ 5–<10 năm: 4%
- Từ 10 năm trở lên hoặc thừa kế: 2%
Mục tiêu của đề xuất:
- Điều tiết đúng lợi nhuận thực tế, tăng công bằng giữa người bán có khai sát và khai thấp
- Hạn chế giao dịch đầu cơ, giao dịch ngắn hạn lướt sóng; thúc đẩy nắm giữ lâu dài
Những lợi ích khi áp dụng thuế 20% trên lợi nhuận
Minh bạch hơn với thị trường và cơ quan thuế
Thay vì chỉ dựa vào “giá hợp đồng”, thuế theo lợi nhuận phản ánh chính xác thu nhập chịu thuế. Người có chi phí đầu tư cao không bị chịu thuế quá cao, người lãi lớn đóng đúng đóng đủ.
Giảm rủi ro kê khai giả thấp giá
Doanh nghiệp và cá nhân đầu tư khai giá thấp để giảm thuế làm thất thu ngân sách. Mức thuế 20% buộc tiết lộ chính xác giá mua – giá bán và chi phí thật, qua đó tăng tính minh bạch
Giảm đầu cơ, hỗ trợ ổn định thị trường
Với mức thuế càng cao nếu giữ BĐS ngắn hạn, nhà đầu tư lướt sóng bị hạn chế. Điều này góp phần cổ vũ đầu tư dài hạn, cân bằng cung cầu và thanh khoản thị trường thứ cấp
Công bằng thu thuế
Nếu không có chứng từ, áp dụng mức thuế theo thời gian nắm giữ là cách linh hoạt: người giữ lâu thuế suất thấp, phù hợp với lợi ích người mua ở thực.
Những khó khăn khi áp dụng thuế 20% theo lợi nhuận
Yêu cầu cao về chứng từ và cơ sở dữ liệu
Phải có chứng từ thể hiện giá mua, chi phí xây dựng, nâng cấp, thuế đất đai… để tính đúng. Nhưng hiện nay cơ sở dữ liệu giao dịch BĐS chưa tối ưu, nhiều trường hợp không có chứng từ rõ ràng hoặc chủ cũ khai thấp giá thật để né thuế
Quá trình chuyển đổi phức tạp, dễ gây hiểu nhầm
Người dân cần được hướng dẫn rõ: cách chứng minh chi phí, cách kê khai, hồ sơ cần lưu giữ – nếu không có hướng dẫn đầy đủ, rất dễ sai sót hoặc né thuế tràn lan
Có thể đẩy giá BĐS lên để bù thuế
Nhiều chủ đầu tư sẽ cộng thêm chi phí thuế vào giá bán – làm tăng giá thị trường, khiến người có nhu cầu thực bị ảnh hưởng và khó tiếp cận nhà ở
Rủi ro giảm thanh khoản
Mức thuế cao có thể khiến người có lợi nhuận thấp hoặc cần bán gấp e ngại giao dịch, dẫn đến thị trường thứ cấp kém sôi động – từ đó ảnh hưởng cả nguồn cung sơ cấp
| Khía cạnh | Phương pháp hiện hành (2%) | Đề xuất mới (20% lợi nhuận) |
| Tính minh bạch | Thấp, dễ khai thấp giá | Cao hơn, phản ánh lợi nhuận |
| Khó khăn khai thuế | Thấp | Cao, cần chứng từ đầy đủ |
| Ảnh hưởng giá BĐS | Ít | Có thể tăng giá bán |
| Hỗ trợ người mua ở thực | Thấp | Cao hơn (miễn giảm nếu giữ lâu) |
| Thanh khoản thị trường | Ổn định | Có thể giảm nếu thuế cao |
| Dễ áp dụng | Có | Cần hệ thống dữ liệu & hướng dẫn chi tiết |
Dự thảo khai thuế 20% trên lợi nhuận từ chuyển nhượng BĐS là bước tiến dài nhằm tăng tính công bằng, minh bạch và chống thất thu. Tuy nhiên, nếu thực hiện ồ ạt, thiếu lộ trình và hướng dẫn, có thể gây sốc thị trường, giảm thanh khoản và tăng chi phí với người mua thực.
Đề xuất giải pháp khả thi như sau:
- Áp dụng lộ trình rõ ràng, có giai đoạn chuyển tiếp
- Xây dựng hệ thống dữ liệu giao dịch, cơ sở định giá minh bạch
- Hướng dẫn người dân cách chứng minh chi phí hợp lý
- Có chính sách miễn – giảm thuế cho trường hợp đặc biệt
Với người dân và nhà đầu tư: hãy chủ động thu thập, lưu giữ chứng từ mua – bán, hợp đồng, chi phí cải tạo để sẵn sàng khai thuế theo lợi nhuận nếu chính sách mới được thông qua.